Làm thế nào để định giá nhà đất chính xác nhất

Khả năng định giá nhà đất chính xác là một kỹ năng cần thiết cho bất kỳ nhà đầu tư bất động sản thương mại hoặc nhà ở nào. Việc định giá chính xác có thể đảm bảo rằng tài sản được mua với giá hợp lý và được bán với giá không thấp hơn giá trị thị trường đầy đủ. Kỹ năng định giá bất động sản cũng sẽ phát huy tác dụng khi dự báo lợi tức đầu tư cho tài sản chủ thể, cũng như lập kế hoạch cho các chi phí dự kiến ​​như bảo trì, phí quản lý và các chi phí liên tục khác liên quan đến đầu tư bất động sản.

Phương pháp định giá bất động sản nhà ở và thương mại khác nhau, và các nhà đầu tư có thể cần hoặc không cần làm việc với một chuyên gia được chứng nhận như thẩm định viên để hoàn thành việc định giá của họ. Có nhiều phương pháp mà nhà đầu tư bất động sản có thể sử dụng để xác định giá trị của một tài sản nhất định, tùy thuộc vào tình huống, nếu bạn có thể định giá một cách chính xác nhất thì sẽ đem lại lợi nhận và tiết kiếm chi phí tốt nhất.

Hãy cùng xem một số cách phổ biến nhất mà các nhà đầu tư tiềm năng và hiện tại có thể định giá nhà đất ở bài viết sau đây.

Nội dung chính của bài viết định giá nhà đất

  • Định giá tài sản được người mua và người bán bất động sản sử dụng để thỏa thuận về giá bán hoặc trao đổi của tài sản bất động sản đó.
  • Định giá tài sản là cần thiết để thẩm định tài chính, pháp lý và chính phủ.
  • Các loại bất động sản và chiến lược đầu tư khác nhau nên sử dụng các cách tiếp cận khác nhau để định giá tài sản.
  • Phương pháp Tiếp cận Chi phí sử dụng đất đai, tòa nhà và giá trị tài sản, kết hợp với khấu hao để tìm giá trị cho các tài sản thị trường kỳ quặc, duy nhất hoặc khối lượng thấp.
  • Các nhà đầu tư bất động sản thương mại hầu như luôn luôn nên sử dụng Phương pháp Tiếp cận Thu nhập, trừ khi tài sản chủ thể là duy nhất hoặc thiếu tính năng phù hợp.
  • Phương pháp So sánh Bán hàng hoạt động tốt nhất cho các bất động sản nhà ở, nhưng các kỹ thuật được sử dụng trong phương pháp đó cũng có thể phù hợp với một số loại bất động sản nhất định, cả thương mại và nhà ở.

hoc-cach-dnh-gia-nha-dat

Học cách định giá nhà đất

Xem thêm: Dự án Stella mega city

Định giá nhà đất là gì?

Định giá tài sản là phương pháp mà người mua và người bán tài sản đầu tư bất động sản xác định giá trị thị trường của bất động sản thương mại hoặc nhà ở, đất nền nhất định. Hãy nhớ rằng giá trị của một bất động sản không giống với giá của nó – hoàn cảnh và nhu cầu riêng của cả người mua và người bán có thể có tác động đáng kể đến giá bán cuối cùng của một bất động sản nhất định.

Mặc dù định giá nh đất mang tính khoa học hơn là nghệ thuật, nhưng vẫn còn rất nhiều sự chủ quan trong việc xác định giá trị tài sản – hơn cả là kim loại quý, vốn tuân theo một mức giá giao ngay chính xác được công nhận trên toàn cầu. Giá bất động sản linh hoạt hơn nhiều và không có bên nào khác ngoài người mua và người bán xác định giá trị thị trường thực của tài sản bất động sản.

Định giá tài sản là nghệ thuật và khoa học, và có rất nhiều chuyên gia, từ các nhà phân tích tài chính đến thẩm định viên được đào tạo, đến các nhà môi giới và đại lý bất động sản làm việc không mệt mỏi để xác định giá trị tài sản chính xác nhất có thể. tham-dinh-gia-nha-dat-la-gi

Thẩm định giá nhà đất là gì?

Xem thêm: Khu đô thị Stella Mega City

Tại sao Định giá nhà đất lại Quan trọng?

Hiểu rõ về định giá nhà đất là điều vô cùng cần thiết tuyệt đối đối với các nhà đầu tư bất động sản. Quyết định này đặt nền tảng cho việc dự báo các chi phí liên tục như bảo hiểm tài sản và thuế.

Các nhà cho vay cũng sẽ yêu cầu định giá trước khi mở rộng tài chính cho việc mua lại hoặc tái cấp vốn cho một tài sản thương mại hoặc nhà ở hiện có. Cuối cùng, việc định giá tài sản rất quan trọng đối với các vấn đề pháp lý như phân chia tài sản sau khi ly hôn, chia tay hợp tác kinh doanh, để lại tài sản cho người thừa kế, v.v. quy-dinh-ve-tham-dnh-gia-nha-dat

Quy định về thẩm định giá nhà đất

Các phương pháp định giá nhà đất khác nhau

Có ba phương pháp thường được sử dụng để xác định giá trị của bất động sản. huong-dan-dinh-gia-nha-dat

Hướng dẫn định giá nhà đất

Phương pháp tiếp cận chi phí

Chi phí đất + Chi phí thay thế tài sản – Khấu hao vật chất / chức năng = Phương pháp tiếp cận chi phí Phương pháp tiếp cận chi phí xác định giá trị của bất động sản bằng cách bắt đầu với giá đất , cộng chi phí xây dựng / thay thế tài sản và trừ đi khấu hao vật chất và chức năng. Phương pháp này thường được sử dụng cho các thuộc tính không có quy mô mẫu lớn về doanh số bán có thể so sánh được.

Ví dụ: bao gồm thư viện và tòa nhà chính phủ không còn tồn tại, trường cao đẳng hoặc đại học, phòng khám y tế và bệnh viện hoặc bất kỳ tài sản nào có phần độc đáo so với môi trường xung quanh.

Các nhà đầu tư có thể tìm giá đất bằng cách nghiên cứu doanh số bán các bất động sản tương tự trong khu vực. Hãy nhớ rằng kích thước không phải là yếu tố quyết định duy nhất, độ dốc và cấu trúc của bất động sản cũng như sự gần gũi với các trung tâm dân cư và mạng lưới giao thông đều phải được tính đến khi lựa chọn một bất động sản có thể so sánh được.

Người ta có thể xác định chi phí thay thế bằng cách nghiên cứu chi phí xây dựng trên mỗi M vuông trong các bất động sản để có thể so sánh, nhân với tổng diện tích mét vuông của tài sản chủ thể. Cách tiếp cận này để xác định giá trị tài sản thực sẽ tự hoạt động, nhưng đối với việc mua lại hoặc bán thương mại, tốt nhất nên sử dụng phương pháp này như một phương pháp định giá bổ sung, do cần phải tính đến chi phí và dòng tiền cho những tài sản đó. cong-thuc-dinh-gia-nha-dat

Công thức định giá nhà đất

Phương pháp tiếp cận thu nhập

Thu nhập ròng / Tỷ lệ vốn hóa = Giá trị hiện tại của tài sản thương mại Phương pháp này,  được gọi là phương pháp tiếp cận thu nhập , là chiến lược định giá tiêu chuẩn trong lĩnh vực bất động sản thương mại, và cụ thể là bất động sản nhà ở cho nhiều hộ gia đình.

Cách tiếp cận thu nhập bao gồm việc tính toán giá trị của bất động sản thương mại bằng cách xác định thu nhập ròng của tài sản đó và chia nó cho vốn hóa hoặc tỷ lệ vốn hóa. Bước đầu tiên trong cách tiếp cận thu nhập để định giá tài sản là thu thập báo cáo thu nhập và chi phí cho tài sản được đề cập. Cùng với các báo cáo đó, hãy cố gắng lấy các tài liệu tương tự từ các tài sản tạo ra dòng tiền có thể so sánh được trong vùng lân cận.

Thu thập thông tin này sẽ giúp xác định thu nhập hoạt động ròng hoặc NOI của tài sản. Tình trạng bất động sản cũng là yếu tố quyết định sự thành bại của các khoản đầu tư bất động sản thương mại. Việc sửa chữa lớn trong tương lai có thể làm giảm đáng kể lợi nhuận từ đầu tư bất động sản. Việc tìm NOI của một tài sản thương mại sẽ diễn ra như sau:

  • Xác định GPI hoặc Tổng thu nhập tiềm năng của tài sản. GPI đại diện cho tổng thu nhập được tạo ra bởi một bất động sản thương mại có công suất sử dụng đầy đủ.
  • Tiếp theo, ước tính tổng thu nhập hiệu quả. Bạn tìm thấy điều này bằng cách ước tính chi phí trống trung bình của các bất động sản tương đương- hơn là toàn bộ công suất. Tổng thu nhập hiệu quả thể hiện bức tranh thực tế hơn về mức độ lấp đầy của tòa nhà thương mại đó.
  • Sau đó, đó là thời gian để tính toán chi phí tài sản dự kiến. Chúng được chia thành hai loại chi phí: biến đổi và cố định. Chi phí biến đổi là những chi phí có thể thay đổi theo từng tháng, chẳng hạn như sửa chữa, phí quản lý, trả tiền điện, nước,… Chi phí cố định là chi phí cố định và giữ nguyên năm này qua năm khác. Ví dụ bao gồm các khoản thanh toán thế chấp hoặc cho vay và thuế tài sản.
  • Cuối cùng, trừ chi phí ước tính khỏi tổng thu nhập hiệu quả để xác định thu nhập hoạt động ròng, hay còn gọi là NOI.

dinh-gia-nha-dat-can-tho

Định giá nhà đất cần thơ

Xem thêm: Khu dân cư phước thới ô môn Cần Thơ

Chọn tỷ lệ giới hạn

Sau khi bạn tìm thấy NOI, đã đến lúc tìm ra tỷ lệ vốn hóa. Vốn hóa hay tỷ suất vốn hóa biểu thị tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng sẽ được tạo ra từ bất động sản đầu tư là bất động sản. Người ta có thể tìm thấy tỷ lệ vốn hóa bằng cách xem xét doanh số thị trường của các bất động sản tương tự đã được niêm yết và bán trong quá khứ gần đây.

Tỷ lệ giới hạn là một trong những số liệu quan trọng nhất mà các nhà đầu tư bất động sản thương mại có thể tận dụng và là điều tuyệt đối phải biết trước khi kích hoạt mua lại thương mại. Chia NOI cho tỷ lệ giới hạn, để xác định giá trị của tài sản.  

Công thức dưới đây phác thảo phép tính này.  

Thu nhập hoạt động ròng / Tỷ lệ vốn hóa = Giá trị tài sản

Mọi nhà đầu tư bất động sản thương mại nên hiểu và sử dụng Phương pháp Tiếp cận Thu nhập.

Hãy nhớ rằng phần lớn giá trị của bất động sản thương mại đến từ danh sách khách hàng / khách thuê của nó và do đó có khả năng tạo ra dòng tiền dương. Sử dụng phương pháp định giá khác có nguy cơ định giá thấp hơn hoặc quá cao các nguyên tắc kinh tế cơ bản của tài sản thương mại.

Xem thêm: Dự án Vạn Phát Sông Hậu

Phương pháp định giá nhà đất so sánh doanh số bán hàng

Phương pháp so sánh doanh số sử dụng dữ liệu giá bán thị trường để định giá bất động sản. Các nhà đầu tư và các chuyên gia bất động sản so sánh bất động sản được đề cập với bất động sản tương tự khác đã được niêm yết trên thị trường gần đây và được bán. Các thuộc tính tương tự này còn được gọi là các thuộc tính có thể so sánh hoặc “tổng hợp”.

Chúng phải có một số điểm tương đồng với thuộc tính chủ thể, chủ yếu là vị trí, nhưng cũng có các đặc điểm như diện tích vuông, quy định phân vùng, năm xây dựng, tổng số phòng và các đặc điểm xác định khác. Trong một số trường hợp, có thể khó tìm được tài sản phù hợp với thuộc tính chủ thể – trong những trường hợp này, Phương pháp tiếp cận chi phí có thể hoạt động tốt hơn để ước tính chính xác giá trị của tài sản.

Khi tìm các thuộc tính comp để tính định giá bất động sản, hãy nhớ rằng không phải mọi đặc điểm đều khớp với thuộc tính chủ thể. Những khác biệt này cần được định lượng và tính đến nếu việc so sánh doanh số là chính xác. Cách tốt nhất để làm điều này là nghiên cứu giá trị thị trường của từng tính năng.

Ví dụ, bạn có thể phải tìm hiểu giá trị của hồ bơi bổ sung cho cơ sở kinh doanh nhiều gia đình, hoặc nhà bếp phụ thêm bao nhiêu vào giá trị của cơ sở kinh doanh khách sạn. Như đã nói, phương pháp này chủ yếu được sử dụng cho các tài sản dân cư. Khi xác định giá trị thương mại, hầu hết các công ty sử dụng Phương pháp tiếp cận thu nhập được nêu ở trên. cach-xac-dinh-gia-nha-dat

Cách xác định giá nhà đất

Xem thêm: Căn hộ Tây đô plaza

Kết luận về phương pháp định giá nhà đất

Việc lựa chọn phương pháp định giá nhà đất để thực hiện phụ thuộc nhiều vào các chi tiết cụ thể của việc mua lại bất động sản, đầu tư cổ phần hoặc bán bất động sản của bạn. Các nhà đầu tư bất động sản thương mại hầu như luôn luôn nên chọn Phương pháp Tiếp cận Thu nhập, hoặc kết hợp các phương pháp tiếp cận bán hàng, thu nhập và chi phí.

Hãy nhớ rằng bất động sản thương mại là một phương tiện đầu tư tạo thu nhập và các hoạt động kinh doanh cơ bản của bất động sản này cũng quan trọng như cấu trúc vật chất của tòa nhà, vị trí, tính năng và các đặc điểm cụ thể khác của bất động sản.

Bạn nên xem thêm:

Thông tin Stella Mega City

Thủ tục mua đất nền dự án

Pkd dự án Stella Mega City

21 mẹo đầu tư bất động sản 6 loại hình bất động sản phổ biến

Thông tin liên hệ:

Công ty: Đất xanh miền tây

Tên CEO: Phan Thanh Thảo

Địa chỉ: Trụ sở chính: 139 Trần Hưng Đạo, P.An Phú, Q.Ninh Kiều, TP.Cần Thơ

Điện Thoại: 082.999.0566

Email: [email protected]

Facebook: Quản lí dự án

Website: Trang chủ  

0/5 (0 Reviews)

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

0829990566
chat-active-icon
chat-active-icon